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马跃成:银行死不了 房价下降50%有点靠谱了 --搜狐焦点  

2012-02-22 22:13:12|  分类: 房子 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马跃成:银行死不了 房价下降50%有点靠谱了


来源:观点地产网  作者:马跃成
2012年02月22日15:05 我来说两句(0)

[提要] 作者以通州地区房价下降幅度为例,表明部分地区房价确实大幅下跌,且下跌之势仍未见底。最后作者从“2月上旬北京全市的成交均价与去年同期相比下跌近三成”角度认为,房价下跌50%完全靠谱。综其文,作者认为,对于房价下跌多少,凭自己的感觉和社会的普遍看法更靠谱。



  房价下降了没有?个人有个人不同的观察,即使是现在折扣优惠满天飞的时候,仍然有人认为房价并没有实质性下降。最近有投资专家经过计算发现,房价下降后,由于利率上调,购房人的实际支出并没有减少,钱都让银行给赚走了。这我是相信的,这个可以拿昨日公布的商业银行利润得到佐证,2012年我国商业银行的盈利为10412亿元,相比2010年7637亿净利润,增长率达36.34%。

  【视频资料】2011年我国商业银行利润超1万亿元

  这个数字也让那种开发商不死、银行先死的谎言被彻底揭穿,也证明以前银监会提出的银行房价下降50%抗压测试是没问题的。房价到底下降了没有,房价下降的底部是多少?房价下降到什么时候会再涨?这是人们特别关心的事情。
  【背景新闻】
  银监会主席刘明康:房价跌四成 银行风险可控
  专家热议:房价下跌谁先垮 银行能否扛得住?

  如果我们回忆一下在房价上涨的过程中,国家统计局竟然发布了2009年房价上涨是1.5%,我们就应该对统计数据的准确性根本就不靠谱。因此,房价下降了多少?凭自己的感觉和社会的普遍看法更靠谱。

  【相关新闻】国家统计局:70城新建商品房价首次全部停涨

  要说房价下降50%,可能不可能?完全可能,因为通州在去年11月份就有楼盘下降了2.6万/平米下降到了1.4万/平米。但是,我们也不能根据一个楼盘的降价就确定房价下降了50%。但是,像2009年那样的势头,有一点可以相信,就是2.6万/平米绝对不是最高,还会再高,记得当时就有人喊出了北京房价要涨到50万/平米都不在话下。

  还是回到现实中,2009年的时候,通州的2.5万元/平米以上的房子并不难卖,甚至还很抢手。今天房价下降到1.4万/平米的房子虽然还不普遍,但是这个势头同样没有就此止步,继续下降的压力依然巨大。我们可以认为房价下降50%就是这个样子,以前买房要二万六,过段时间只要一万三能买到房子了,这难道还不叫下降了50%吗?据了解,燕郊房价最高的时候也冲到了一万一二,但是现在又回落到七八千了,能说现在就算到底了吗?

  大型区域楼盘09年底最高超过2.2万元/平米,目前比较多的是1.4万左右,去年底有1.13万元/平米的火了整个北京市场,但是,今年就有叫价9999元/平米的楼盘出来了。谁能保证以后就不在下降了。

  其实统计房价下降的幅度是个很困难的工作,国家统计局未必能统计准确,因为这本身就不是一个准确的东西。按一年的平均价计算吗?是按月算还是按天算?按照一个时点算可不可以?按年终算还是按年中算?是把全国所有项目都计算过来吗?还是选样本计算?是按照开发商的报价算?还是按照购房的实际房价算?实际房价我们能知道吗?等等。

  当然,房价时时刻刻走在变化中,不是楼盘在变化,就是房价在调整。所以说,弄个准确的平均房价数据出来是不可能的,也是根本就不存在的。因此,我们可以比较一个时间段的房价变化,这是可能的,因为这个本身就是大概的数据。虽然大概,但是更实在。

  房价下降的势头,在全国还刚刚开始。我们可以把有些统计数据搞过来作参考,看看与我们的感觉是不是一样,如果不一样的话,信自己。国家统计局2月18日发布的报告指出,1月份全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有48个,持平的有22个。也就是说,70个城市的新建商品住宅价格环比全部下降或持平,告别上涨。这个指标性意义胜过数据本身,这是第一次全跌。

  在最受关注的北京上海广州深圳四大一线城市中,广州新建商品住宅价格环比降幅达到0.3%,下降幅度在四城市中居首,这个看起来觉得挺好玩哈。

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  来自北京市房协和机构的数据中显示,目前北京楼市的投资投机需求基本挤出,首套住房占比超过90%,京籍个人购房者占比为87.2%,相比新政实施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上涨25.1%。限购一年来,新建商品住宅成交量83541套,同比下调幅度达到了21.9%。而二手房住宅成交量则仅为96996套,同比限购前一年的207376套下调幅度达到了53.2%,总体住宅成交量下降超过四成,库存量增加2.7万套。房价下降的压力可见一斑。

  价格方面,有数据统计显示,2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均价为19200元/平方米,与上月同期的成交均价基本持平,与去年同期相比大幅下跌了28%,接近三成。

  【相关新闻】国家统计局公布:北京1月二手房价同比跌3.1%

  从三成到五成距离越来越近了,在北京市场来看,如果按照郊区外围的楼盘降价幅度看,在努把力,把房价拉下50%是可能的,也是符合成本规律的。坚持从农村包围城市的正确道路走下去,整个北京市场的巨变是有希望的。

  据中国银监会最新统计数据显示,2011年全国商业银行净利润达1.04万亿元,比上年增加2775亿元,净息差2.7%,非利息收入占比19.3%。同时,商业银行的资本充足率达到12.7%,核心资本充足率达到10.2%。同时显示,截至2011年末,我国银行业金融机构总资产达到113.3万亿元,比上年同期增长18.9%。房价下降五成靠谱了,银行比开发商先死就成笑话了。

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