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陈后兴博客

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日志

 
 

中央维持房价稳定决心坚决2013[腾信]  

2013-02-24 11:55:34|  分类: 房子 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7成城市房价上涨 业内提醒:不要奢望政策效果[腾信]

2013年02月24日00:49中国广播网[微博]王浩我要评论(2)
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导读:国家统计局22日发布的今年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,新建商品住宅环比上涨的城市为53个,占比为76%;二手住宅环比上涨的城市为51个,占比为73%。而且不同城市房价变化显现出分化状态,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,房价上涨较多;与此同时,在二、三线城市中,桂林、海口、南宁、无锡等城市则连续两到三个月出现新房价格下跌,而一些尚未在统计之列的三、四线房价下降的城市更多。

据经济之声报道,房价持续回暖的连锁效应已经开始显现,尤其是在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价在限购的短暂低迷之后,现在仿佛又杀了个回马枪。赵女士在暨南大学读博士,未来决定留在广州发展,看到房价一个劲儿上涨,她也不淡定了,决定马上入市。

赵霞:看到房价一个劲儿的上涨当然着急啦。政策一直都在出台,但作用其实并不明显,虽然最近看新闻说又要出台相关政策,但对于真正想买房的人没有太大影响,再等的话,越往后越贵,还不如现在就买。

从统计数据来看,二线省会城市的房价涨幅相比“北上广深”这几个一线城市相对缓和,这种微幅上涨的态势,已经让那些投资需求开始向其他领域转移。张女士河南省会郑州已经有了房产,如今,她对投资楼市已经没有兴趣。

张女士:这两年楼市也不是太好呀,像我身边的人都会说,现在想通过炒房子再赚点那都不可能了,那个时代已经过去了。要是没有房子、要居住,有这方面需求的话可能会考虑买。

刚刚从俄罗斯留学回国的小陈就是这种有刚性需求的人。小陈现在内蒙古首府呼和浩特市上班,他回来的第一件事儿,就是看房,虽然呼和浩特近期房价上涨并不算快,但他还是想尽快了结这桩心事。小陈正在筹集资金,准备出手一套每平米6500元的房子。

陈磊:回国的话,房子也是刚需,必须要买的。这几年因为内蒙经济发展比较快,所以房价涨幅有些离谱,七八千都有,而且市中心基本没有空房了。

小陈依靠亲戚朋友的帮助,还能在二线城市安家置业,已经算是非常幸运。现在,最痛苦的莫过于那些刚毕业没几年,仍然在一线城市苦苦打拼的年轻人。小唐在北京一家公关公司上班,她向记者感叹,想靠自己努力赚钱在北京买房的愿望,已经被现实狠狠地教训了一番。

小唐:本来觉得毕业以后好好工作几年,买个房应该还是一个可以实现的梦想,但是最近几年房价继续在涨,像四环的房子都3万了,感觉买房的梦想越来越远了,如果没有家庭的支持只靠自己奋斗真的很难。本来觉得在北京是为了寻找梦想,可是活得越来越卑微,甚至想回去之后的生活会更安逸。

有小唐这样“想回老家发展”的年轻人并不在少数。他们辛苦攒下的这笔资金,虽然在大城市买房是杯水车薪,但在三四线城市却是可以触手可及的梦想。今年春节,全国很多三四线城市楼市火热,很大的动力就来自于返乡置业的年轻人。樊新伟是河南省漯河市一家房产中介的老板。

樊新伟:现在刚过完年,在外边打工的回来买房子的很多,他们都是一次性付清,买的也着急,像春节这一段时间接触的客户都是外地回来的,就是返乡置业。确实有一部分房子,去年买了一年都卖不出去,今年过完年就卖出去了,而且价格比之前高很多,今年普遍预期房价要涨。

由于很多三四线城市并没有实行限购,土地和房源供应充足,因此在这轮房价反弹中,三四线城市房价涨幅相对较小。房地产专家杨红旭认为,虽然很多年轻人选择“回乡置业”,但从资金保值增值的角度来看,他并不推荐。

杨红旭:虽然有些人认为,为了保值,回老家买房子,但是要知道,很多三四线城市土地不稀缺、住房供应量比较大,但是需求并不那么旺盛,因为很多三四线城市人口是流出的,所以你去买,是便宜,但是买了之后,以后的保值、增值功能,还真的不是一线和二线。所以我建议,如果钱少,那么宁可在大城市买小户型,新房买不起,可以考虑二手房。

几天前,国务院又出台了调控房价的“国五条”,目前,还有很多想买房的人在观望等待,希望在两会之后,房地产调控政策能够更加严格。但杨红旭建议,如果是自主需求,就不要幻想房价未来会下降,而要赶快出手。

杨红旭:现在有很多人问我,这个时候是不是还要继续买房呢?我认为对于大部分自住需求者而言,依然是可以买的,因为即便是今年四季度甚至明年房价会有小幅的回落,但很有可能回落之后的房价水平依然高过现在。所以现在我很难建议,但我不建议真正的自主客,太奢望房价会出现明显下滑,太奢望政策效果,他们可能以后要后悔。

(中国广播网)

春节十余城市楼市成交面积涨幅超1倍

2013年02月20日08:19人民网[微博]我要评论(0)
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据相关监测数据显示,全国27个主要城市春节期间楼市成交面积同比上升的占到八成,尤其是贵阳、温州等14个城市成交量同比翻番。总体看来,由于2012年春节期间楼市成交为近年来低谷,同比基数较低,因此即使今年春节期间较为清淡,但主要城市的成交量“在数字上”仍然同比大增,而在价格方面,几乎呈现普涨势头。

行业人士分析认为,从目前楼盘报价和二手房市场频频跳价的情况来看,房价上涨压力仍然较大,节后楼市涨价的趋势或成定局。

春节期间新房成交量同比普涨

数据显示,主要城市的楼市成交量同比普遍上涨。

2013年春节期间(2月9日至2月15日),从成交面积来看,重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比,其中同比上涨的城市达21个。

往年春节期间通常都是房地产销售的淡季,但蛇年春节各地楼市却提前“入春”。

记者注意到,这21个城市中有14个城市成交面积涨幅超过一倍,其中贵阳、温州、昆明、合肥等城市在这个春节获得了较2012年春节超过10倍以上的成交量增长。表现尤为突出的是贵阳,这个在去年年底一度因楼市存量过大而引起广泛关注的城市,今年春节楼市成交房屋247套,成交面积较龙年春节时暴增2675%;其次是温州,涨幅达1433.33%。27个城市中,另有6个城市成交面积同比下降,其中武汉跌幅最大达93.56%。

此外,在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中,同比涨幅最大的为成都,成交面积较去年同期上涨227.78%。而相对于二、三线城市春节期间楼市的热闹景象,一线城市上海和深圳明显逊色不少。上海虽然也录得正增长,但增幅仅约1.6倍。深圳在春节期间仅有1套100平方米的房屋成交,成交量垫底。

二手市场购房意愿强烈需求猛增

如果说各地新房市场的成交量受开发商推盘意愿以及房产交易中心网签暂停等因素的影响,不一定能准确反映出楼市冷热情况的话,那么二手房市场在春节期间的客户上门量和带看量或许更能体现出楼市真实热度。

受春节长假期间网签暂停影响,北京全市二手住宅交易量同样陷入谷底。但是春节期间,尤其是正月初三之后,房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示,2013年春节长假期间,北京二手住宅市场新增客户登记量同比去年春节假期大幅上涨了170%,新增房源登记量也同比翻番。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,春节前二手楼市的量价齐升,以及未来房价仍将持续上涨的预期,使得春节期间购房人群的恐慌性心态依旧持续,购房热情依旧不减。随着假期结束,网签恢复,北京二手住宅市场将快速走出春节假期的低谷,交易量将基本恢复至假期前的水平。

在上海,今年春节期间二手房市场的表现亦可圈可点。“虽然今年1月份与去年12月相比,真正下单买房的人没有出现明显的大幅度增加,但前来看房并表示出明确购房意向的人却不少。这在往年还是比较少见的。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者。

上海市四平路上一家中介公司的经理告诉记者,今年春节仍然有不少买家到门店来要求看房。“春节期间一般人们都在家休息或出游了,来看房的人并不多,但我们遇到几个买家,他们的购房心理十分急切。地段和交通、配套较好的房源最受欢迎。有的购房者甚至表示,只要有合适的房源,春节假期结束后就会出手。”上述经理说。

据了解,急于在二手房市场出手的购房者,主要是首次购房者及少量的改善性需求。“新楼盘在春节期间并没有开出来,急于买房的部分客户的关注点转到二手房市场。而春节期间沪二手房带看量的增加,在某种程度上是延续了1月份火爆的行情。”21世纪不动产分析师罗寅申表示。

(人民网)

广州3月成交量将回升房价难大幅反弹

2013年02月19日08:21每日经济新闻[微博]尚希 徐学成 胡廷鸿 杨羚强我要评论(0)
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春节长假,华远总裁任志强再次放出“3月暴涨论”。他认为,2012年土地一直呈现负增长状态,将导致供求关系紧张,最终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声。《人民日报》以及一些地产调研机构均对“暴涨论”进行了驳斥。

任志强的判断是对还是错?为了弄清房价的走势,《每日经济新闻》记者对上海、北京、广州、深圳四个一线城市1月和2月的供应和成交情况进行调查,以寻找房价未来的轨迹。

广州:

3月成交量将回升房价难大幅反弹

与去年12月以及今年1月连续两个月的“疯狂”相比,广州楼市度过了一个稍显冷清的春节。

对于3月份的市场走势,相关研究机构认为,开发商推货的热情会高涨,同时刚需买家和改善型客户也会积极出手,导致成交量出现回升。但由于供应量依旧处于高位,而刚需买家仍旧占据了市场主流,如果定价过高,会影响开发商去化速度,从这个角度来看,房价并不存在大幅反弹的基础。

成交量将环比回升

根监控到的数据,春节假期期间(2月9日至15日),广州10区两市7天总成交量仅为82套,同时成交均价也回落到万元以内,此前两个月成交量连续破万套的纪录就此戛然而止。

根据数据监控中心此前统计的数据,春节前一周,广州全市共派出8张住宅预售证,7个项目合计新增供应2420套。

由此不难预测,由于春节期间成交不理想,这些货量将到节后才能得以消化。

“春节假期是传统的淡季,受长假影响,这些数据并不能反映真实的市场情况。”经纬行研究中心总监朱欣苑对 《每日经济新闻》记者表示。

她同时指出,相比2月份,3月份在成交量上的增幅将会十分明显。

经纬行研究中心曾在一篇对2013年的展望报告中指出,从3月开始,发展商或逐步加快推货节奏。目前来看,由于买家惧涨心理的存在,若政策无加码的话,无论是刚需客户还是改善型客户,入市的积极性仍会比较高,且随着楼市的向好,部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市,客户构成有望得到进一步丰富。

同时,与2012年相比,今年的成交量中有很大一部分是之前积累一年多的需求的集中释放,而明年更多的将是新增需求,再加上客户结构的扩大化,从这个角度看,成交量也会处于相对高位。

北京:

3月供应将大增楼市走向或看“两会”

每经记者 尚希 发自北京

北京楼市2012年年底的 “翘尾”行情延续到2013年。今年开年,北京楼市就呈现出开门红,成交异常活跃。

链家地产[微博]提供的数据显示,1月,北京商品住宅(含保障房)成交量为1.23万套,纯商品住宅成交1.09万套,与去年同期相比大幅上涨5.9倍。1月新建商品住宅成交均价为23281元/平方米,环比上涨9.4%。此外,根据亚豪机构的数据,2月1~2月16日,北京市商品住宅共成交2265套,成交面积为25.73万平方米,成交均价为21941元/平方米。

但是,随着接下来大量项目开盘,北京楼市或将出现变化。

伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京将有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能为近4年同期供应量最高值。

“增加市场有效供应量,包括加快项目推盘进程与加大前期土地供应量,可以缓解当前房价上涨的趋势。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

3月或新增14000套住房

截至1月底,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7594万平方米,同比减少3.5%,环比减少1.7%。这是2011年3月以来首次出现同比环比双双下滑。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,1月份20个城市新建商品住宅存销比为8.7,即消化完这些库存需要8.7个月,较2012年12月9.0的存销比出现回落,表明库存去化周期正不断缩短。

截至2月15日,2013年北京仅有12个项目获得预售许可证,共计供应新房4038套。其中,新增供应主要集中在1月份,2月份以来仅有两个楼盘获得销售证,共计仅130套。

但值得注意的是,3月份北京即将迎来一次大的供应潮。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年2~3月期间,北京有36个项目计划开盘,如果上述楼盘均按照计划推盘,3月新增住房供应套数将超过14000套,可能成为近4年同期供应量最高值。

“楼市供应在经历了前两月的传统低迷期之后,3月份开发商入市意愿将明显加强。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者。

以价换量或告一段落

在回暖行情下,去年各项目普遍采用的“以价换量”策略或在今年将告一段落,涨价已在计划内。

《每日经济新闻》记者在北京走访了多个楼盘发现,虽然很多项目还未公布开盘售价,但销售人员的言辞中已透露出“涨”的意味。位于大兴区的一在售楼盘,销售人员告诉记者,3月份即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解,该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米,10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外,区域类的多个在售项目,如中国水电(4.11,-0.07,-1.67%)?云立方与金融街(7.03,-0.07,-0.99%)?融汇,涨幅均与此类似。

“中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧,使得项目涨价有底。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者,从3月预计入市项目的分布特征来看,中低端的刚需类产品占据了市场主导。

“自2012年下半年以来,北京楼市已经逐渐由下行转入上行,部分房企在这一年度收获颇丰,部分项目或区域的市场价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。”任启鑫指出,这一改观大大刺激了市场主体的入市积极性,去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润,而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

后市仍靠“两会”定调

“市场预计2013年将会有新的政策微调出现,因此房企无法作出长期决策,只能根据近期市场的走向出台销售策略,如遇政策变动再行调整。”任启鑫对此表示。

值得注意的是,进入2月,北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计,今年2月上半月,北京商品住宅成交2115套,成交面积24.48万平方米,成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%,成交套数同比上涨15%,成交均价也实现了13%的上涨幅度。

“北京房地产市场淡季不淡、供需两旺,背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,北京的外来人口连年增加成为支撑楼市成交上行的最大动力,再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松,促成近期楼市销量向好。”

对于楼市是否会出现任志强所言的“暴涨”,多位业内人士表示,两会将成为重要的风向标。

“影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。”郭毅指出,当前楼市虽有所回暖,但仍风声鹤唳,一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策,如强化“限购令”,提高多套购房标准,以及出台差别化的税收政策等,都将对购房者信心形成打击,从而制约楼市销量。

在郭毅看来,在当前限购的大背景下,购房者仍以刚需及改善型客群为主,如果开发商过度上调房价,超越这部分客群的购买力,楼市或再度陷入观望。

“两会以后,新一轮房地产调控方向更趋明朗,将决定着2013年楼市的最终走向。”郭毅表示。

上海:

成交量变带来价变资金面和产品或制约房价大幅上扬

自去年四季度以来,上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。

据中房信研究总监薛建雄透露,今年1月,上海商品住宅的成交量为100.1万平方米,在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落,但均价攀升到23149元/平方米,较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。

2月,由于春节长假影响,前17天的成交量为22.4万平方米,预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。

《每日经济新闻》通过市场调查发现,目前上海房价已经出现向上波动的迹象,不过在资金面和产品供求限制等因素影响下,未来房价走势仍难大幅上扬。

房价现向上波动迹象

此前,上海已经出现了房价上调的迹象。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者,中原地产曾调查该公司在上海的众多门店,发现目前二手房跳价现象出现的概率已经达到了五成。

上海21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者,至少有八成区域的二手房出现向上波动,幅度大约在5%~10%。

与此同时,上海《地产品》杂志1月份对前期热销楼盘进行抽样调查,发现大部分都有上调售价的打算。

克而瑞的最新研究报告称,多个城市今年1月份交易量均创下了2008年以来的同期新高,而各地的新增供应却在缩水,其中北京供应量较2012年12月下滑74%,上海下滑幅度达到68%,另外深圳和广州也分别减少43%和56%。

国家统计局的统计数据显示,2012年全年,房屋新开工面积为177334万平方米,同比下降7.3%,降幅比1~11月份扩大0.1个百分点。其中,住宅新开工面积130695万平方米,同比下降11.2%。

据中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天介绍,部分地区的供求矛盾已经出现,不过这种供不应求仍然是局部性的,仍属可控范畴。他表示,目前热销的房源主要是120平方米以下的中小户型,120平方米以上的大户型产品销售依然非常困难。

薛建雄表示,目前整个上海市场的供求基本平衡,需求略大于供应,而且需求旺盛的是120平方米以下的小户型,120平方米以上的大户型依然滞销。由于刚性需求仍然是市场的主力,价格承受能力有限,因此开发商涨价没有市场基础。

在这样的背景下,虽然刚性需求释放有可能推动房价整体上涨,但价格上涨幅度将非常有限。

房企资金面仍不宽松

宋会雍告诉记者,虽然市场成交回暖,但开发商要想上调售价还需要一个前提,就是整体资金链的宽松。但眼下,大部分企业资金面仍比较紧张。

克而瑞的研究报告显示,目前过得 “滋润”的主要是大型龙头企业,中小企业的资金警报尚未解除。根据报告,中小房企2012年三季度现金短期债务比达到0.95。

《每日经济新闻》记者向中原地产、克而瑞和21世纪不动产等多家机构咨询了解到,目前地产行业的开发贷和按揭贷款均较之前没有放松。在这样的背景下,中小地产商的资金情况并没有真正得到改善,部分房企尚没有涨价的底气。

薛建雄透露,截至目前,他接到的涨价咨询数量非常少。多数开发商还是要求先满足成交量,然后再考虑是否上调售价。

和薛建雄透露的情况相似,宋会雍也告诉记者,目前开发企业上调售价时依然显得犹豫不决,担心涨价会造成滞销。因此,多数地产公司目前只是取消或减少价格优惠,没有大幅上调报价。

此外,制约房企涨价还有一个重要因素,即房企担忧中央出台新的调控政策的可能性。

程啸天表示,如果上海的房价超过2009年的最高水平,那么更加严厉的调控措施恐接踵而至。他认为,如果没有政策出台,今年房价有可能会突破2009年的最高点,但是这个时间点也绝不会是今年3月份。

深圳:楼市库存处高位 业界预计房价平稳增长

2013年初,深圳楼市延续去年火爆行情,继续呈现供销两旺的局面。

1月,深圳楼市新房成交套数创下3年来的新高,成交面积达56.85万平方米,环比上升32.1%,同比上升188.8%;成交均价为19694元/平方米,环比上涨8.4%,同比上涨15.1%。

但是,由于去年底新盘供应集中入市,深圳库存量仍在高位运行。2月上旬末,深圳新商品住房可售套数为31469套,可售面积为290.97万平方米,仍处于2010年4月份以来的高位,按照近两个月的去化速度,预计需要8至9个月时间消化存量。

今年,深圳市将迎来新房供应高峰。对此,世联地产[微博](14.95,-0.32,-2.10%)研究报告分析指出,目前市场整体供应量处于高位,开发商仍需以跑量为主。

上述报告指出,截至2013年2月17日,深圳全市一手房可售面积为290.97万平方米,可售套数为31469套,为2010年以来的最高点。若按近8周深圳全市新房周平均939套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为34周。

虽然1月深圳楼市成交放量使得新房库存量从300多万平方米下降至290万平方米左右,但受春节长假影响,2月新房成交量大幅减少。2月11日~2月17日,深圳一手住房市场共成交6套,但成交均价为20394元/平方米,环比上涨7.86%。

但目前开发商加快周转速度,积极推货,新增供应量持续爆发。1月,深圳有11个项目入市,新增供应面积达34万平方米,其中光龙岗地区新增供应量就达30.84万平方米,预计2013年深圳新盘供应量将迎来高峰。

目前,市场对后市房价普遍看涨。2012年四季度,世联购房者信心指数为57.0,较上季度提升0.4,表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续提高。

多位深圳房地产界人士在展望2013年房价变化情况时,都表示房价不会暴涨,将表现为整体平稳。

世联地产研究部分析员曹取分析认为,由于新盘项目去年底集中入市,深圳新房库存回升至高位。2013年,较受关注的龙华片区预计将有超过100万平方米的新盘入市,供应增加将使得房价走势表现平稳。

上周,深圳新房成交均价从1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米,环比上涨7.86%。

房价无暴涨基础对于3月份房价将出现大幅反弹的说法,朱欣苑并不认同:“今年整个广州市场的供应相对来说是十分充足的,但由于市区价格相对较高的楼盘不会太多,所以市场将维持基本的稳定。”

目前尚无机构披露3月份广州市场供应量的预测数据,由于全年供应量将保持在高位,开发商去库存的压力也并不小。

据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计,预计2013年广州10区新推货量将近7.07万套,合计面积约792万平方米,加上截至2012年底的余货3.73万套,2013年10区合计货量将达10.8万套,合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度,预计一年半左右才能消化完毕。

该机构分析认为,进入2013年,多数发展商资金回笼理想,降价让利动力普遍不足,而个别功能板块和区域因有规划利好支撑,房价也将不断攀升,在此背景下,房价总体或将高位微涨,但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于,一方面,今年的新增供应量处于高位,只有合理的定价才能保证较快的消化率;另一方面,市场买家依然主要是对价格敏感的刚需客户,投资、投机型客户仍被政策明显打压。

(每日经济新闻)

国务院新国五条定调:今年房产调控适度收紧

2013年02月24日07:44东方网徐运 唐佳我要评论(0)
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国务院新国五条定调:今年房产调控适度收紧

2009年年底以来,房产调控已经第5次升级。

据《新闻晨报》报道,国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议,会议明确了5项基本政策措施(即“国五条”)来稳定市场预期,促进房地产市场健康发展,确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台,但“国五条”已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上,今年房地产调控政策力度将适度从紧。

很明显,中央对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看,本次出台的"新国五条"并没有提出"实质性"的内容。此外,从"新国五条"出台的时机看,随着全国两会的临近,楼市调控处在一个非常敏感的时期,如果一旦房价再次飙升,那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。

解读一:政策出台契合市场走势

可以说,“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

2012年房地产市场已整体回暖,而在蛇年春节前后,主要大中城市楼市仍然表现为持续升温,成交量较同期水平维持高位,房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示,1月份全国前十大房企实现销售额734亿元,环比增长12%,同比增幅高达185%。

2月份以来,二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落,但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示,2月份,上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中,中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

房价上涨预期,促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等,待今年调控政策明朗化,但是多数购房者认为,政策即便有所收紧,对于房价上涨的影响也有限,所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。

解读二:楼市交易节奏可能放缓

关于接下来的实施细则,购房者普遍最关心的还是二套房贷问题,尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说,他们购入的大多已属于二套房了。

“目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者,而中高端楼盘二套房买家的比例要更高些,几乎超过一半。”宝华集团副总裁杨健认为,如果二套房贷政策有变化,比如首付提升、利率上涨,那么将增加购房者的成本,再加上部分客户重新回到观望状态,那么新政势必将“拦截”一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说,市场传言二套房贷“首付七成、利率1.3倍”几乎等于停贷。

不过,对于高端改善型买家,二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示,对于这些有实力的购房者,要么选择一次性付款,要么增加资金筹措方式,实在不行可能还会采取“短期分期付款”的方式来应对,因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,“国五条”透露出几个新信息:重提房价控制目标,体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点,倒逼各级地方政府拿出调控举措。

他表示:“总体来说,这些政策措施并没有突破原有调控框架,更多是起到调控预警的效果,会给市场带来猜测空间,交投情绪也会趋于纠结踟蹰,交易和房价的运行节奏可能放慢。”

解读三:中央维持房价稳定决心坚决

和2010年的“国11条”、“国十条”,2011年的“国八条”相比,此次的“国五条”主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强,特别是房产税,扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外,“国五条”再度重申了要健全地方政府对于房地产调控的考核问责和市场监管,这表明中央维持房价稳定运行的决心十分坚决。

由于需求升温的趋势短期内不会改变,今年的楼市供需关系整体较为紧张。“国五条”此次对于普通商品住宅土地的供给作出了非常具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策,但是,加大土地供应的力度,保证土地实际供应量和供应结构的优化,对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说,仍有较大的执行难度。所以,要实现楼市供需关系平衡运行,短期内仍将主要依赖于房地产调控政策,特别是限购令和差别化房贷政策的落实,长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标,后治本,才能既保障合理的住房需求,又保持房价的平稳运行。

(东方网)

国家统计局分析认为:房价不具备大幅反弹基础

2013年02月24日04:31人民网-人民日报朱剑红我要评论(5)
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据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据,1月份,70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个,占比为75.7%;二手住宅环比上涨的城市个数为51个,占比为72.9%。虽然新建商品住宅环比上涨城市个数比去年12月略有减少,但同比上涨的城市个数比去年12月有所增加。二手住宅环比和同比上涨的城市个数比去年12月均有所增加。

据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的分析,1月份,不同城市房价变化呈分化状态,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,房价上涨较多。如北京、上海、广州和深圳等一线城市环比涨幅有所扩大,环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%,比去年12月份分别扩大1.1、0.6、0.8和1.1个百分点。与此同时,在二、三线城市中,桂林市新建商品住宅环比销售价格连续3个月下降,海口、南宁和无锡等城市则连续两个月下降。

刘建伟分析认为,多种因素影响1月份房价上涨,主要有两个方面:一是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果,现阶段优惠促销力度削弱甚至取消;二是担心房价进一步上涨,导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强,拉动了性价比较高的住宅价格上涨。

刘建伟表示,截至2012年底,全国住宅待售面积为2.36亿平方米,同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米,月均销售0.8亿平方米的规模估算,库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。因此,住宅市场供求总体是平衡的,房价走势趋于稳定是有基础的。随着国务院常务会议研究部署的政策措施的迅速推进和有效实施,影响去年四季度以来房价上涨的动力将会减弱,房价尚不具备全面大幅反弹的基础。

(人民网-人民日报)

超五成网友认为新国五条无效 广州房价继续上涨

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大粤房产讯(编辑 邵笑欣)2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。

“国五条”此时出台,是否意味着近期将有更加严厉的调控政策,特别是两会在即,在两会上,新政会出台吗?对广州楼市的影响有多大?

大粤房产为此发起了“新‘国五条’出台对广州楼市影响”的调查,共1830名网友参与了调查。调查显示,在新“国五条”中,47.56%网友认为“扩大个人住房房产税改革试点范围”对广州楼市影响最大;50.62%受访者表示新“国五条”出台之后,2013年广州房价依然会继续上涨;同时超五成网友认为广州将成为下一个房产税改革试点城市。

超五成网友认为新国五条对广州楼市影响不大

超五成网友认为新国五条无效 广州房价继续上涨

广州市国土房管局相关负责人表示,广州将严格贯彻落实“国五条”,坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松,保持房地产调控政策的延续性,采取有力、有效的政策措施,切实稳定房价。

对于新“国五条”对广州楼市的影响,据调查显示,47.56%受访者认为“坚决抑制投机投资性购房,严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。”对广州的影响最大;其次是“完善稳定房价工作责任制,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”占比例为15.10%。

51.56%的网友认为“新国五条”对广州楼市并没有影响,只是政策老调重弹。

50.62%网友认为广州房价会继续上涨


超五成网友认为新国五条无效 广州房价继续上涨

据广州市国土房管局相关负责人表示,2010年10月广州市执行“限购、限贷”等调控政策以来,广州市房地产市场调控成效明显,房价总体较为平稳。同时,广州将结合“新国五条”的要求,及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标,加快出台落实“新国五条”的贯彻意见,确保实现房价控制目标,稳定房价。

而据调查显示,50.62%的网友表示国务院发布新“国五条”之后,广州的房价会继续上涨,只有20.90%的网友认为房价会有一定程度的下降。

同时,对于新“国五条”的出台对购房者2013年在广州置业的影响,45.57%的网友表示会进入观望阶段,目前不会轻易出手;36.77%的网友表示政策不会影响自己今年购房,反而还会加快买房,担心以后房子会更难买;而认为会对自己今年在广州购房造成影响的网友占比例为17.66%。

过半数网友认为广州成为下一个房产税改革试点

超五成网友认为新国五条无效 广州房价继续上涨

“国五条”此时出台,是否意味着近期将有更加严厉的调控政策,特别是两会在即,在两会上,新政会出台吗?

调查结果显示,61.26%的受访者认为“新国五条”出台之后,将会有更加细化的政策出台。认为“两会”后会继续扩大房产税试点范围的网友占28.61%;限购限贷加紧的占25.01%;认为第二套房将停贷的占19.81%;18.09%的网友认为全国住房信息联网将会落实。

新国五条中规定,将扩大个人住房房产税改革试点范围。51.48%的网友认为广州将会成为下一个房产税改革试点.

媒体称内地“鬼城”蔓延 常州鹤壁十堰等新加入

原标题:鬼城蔓延 政绩考核机制惹的祸

编者按

随着权力和资本交替上阵,鄂尔多斯的空城计一夜之间,如同一场传染病,在全国各地蔓延,除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市,《中国经营报》记者调查又发现江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰,也开始出现鬼城的魅影。从南到北,从沿海到内地,从一线城市到小县城,许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。

调查一

地产供大于求,工业重市地产先行

沦为“鬼城”第二常州产业转型错投房地产

上海、南京等外地购房者占据了60%,本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产,而本地低收入者和外来打工者则买不起房。

素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州,因其新城区楼盘集中,入住率不高,且大量商品房积压,被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界做出悲观预期,认为常州楼市库存量如此之大,空置率如此之高,未来难有大发展。

“鬼城”之说是否言过其实?传统工业强市常州缘何吹起了地产泡沫?春节刚过,《中国经营报》记者深入常州调查发现,在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况,常州的地产泡沫已是不争的事实。

对于“鬼城”之说,记者多次试图联系常州官方,但其却三缄其口,不给予回应。

谁在制造泡沫?

白天鲜见人、晚上少亮灯的常州市武进区武宜路两侧岿然耸立的高大楼盘,是多家媒体将常州称为“鬼城”的直接证据。

武进于1995年撤县建市,2002年撤市设区,是常州市近年来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区。武宜路北连常州旧城中心的兰陵北路,向南则延伸至武进新城区,堪称常州新楼盘荟萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 价格 户型 点评]、星河国际、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城[简介 最新动态]玉兰广场、华美庭等十多个楼盘,这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米,其中不乏超级楼盘,如星河国际建筑面积达到180万平方米,大部分楼盘正处于销售期。

“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高,一到晚上,这些大楼都是漆黑一片。”常州一位载着记者在武进城区转悠的出租车司机李飞(化名)说,李飞的话得到了多个当地居民的认同。

记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现,确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。

“一些刚交付的楼盘,入住率肯定不会太高,有些人买了房但一时没钱装修也会延缓入住时间,”李飞告诉记者,“武进工业发达,小老板很多,大多会先给子女买上几套房先放着。此外,拆迁户手里普遍都握有好几套房,再加上炒房的和没卖出去的,种种原因造成了当下的状况。”

记者实地调查了解到,常州的房价与周边其他城市相比,并不算高,其房价大都集中在6000元~8000元/平方米,市中心区域的房价在每平方米1万元左右。

正是这相对不太高的房价,吸引了大量周边城市,尤其是上海、南京等地的购房者。在某售楼部记者看到,很多来看房的车子都是挂着上海、南京的牌子。一位来自上海不愿透露姓名的购房者告诉记者,之所以到这边来买房,是因为上海的房价太高,而随着高铁的开通,到常州也比较方便。

常州本地一家房地产网站统计数据显示,在2012年常州楼市成交量中,外地人购房者占据了60%左右。

“不过,在武进更多的人是来自于其他地方在这儿打工的年轻人,他们确实有刚性需求,但是以他们的薪水,想在这里买上一套房子几乎没有可能。”李飞告诉记者。

数据显示,2011年常州全市登记暂住人口133.1万,其中武进区占比超过50%,达到近70万人。而2011年武进区常住人口为160万,暂住人口占到常住人口的近一半,这些暂住人口暂住地点主要为出租房屋、单位内部和工地现场,根本不可能在当地买房子。

由于当地低收入者和外来打工人员无钱买房,而大量房子都让外地人买走却很少在当地居住,本地房产所有者则又大多拥有多套住房,让武进区的很多楼盘显得空荡荡,实际上这几年常州房价也在这些外地人购房的助推下,上涨迅速。

个人住房拥有率严重饱和

需求有限,供应过量,导致常州市的住宅房产存量大量过剩。

据常州市房地产信息中心统计,截至2012年底,常州市商品房的存量约为1360万平方米,去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示,同期常州商品住宅的存量约为679万平方米,去化周期约14个月,整体去化压力较高。

2010年8月末,国家统计局常州调查队曾对常州市市区52个社区的2167户居民家庭,进行住户基本情况抽样调查显示,常州市城市居民自有房拥有率达96.1%,拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。抽样调查还显示,常州市市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米,人均住房建筑面积为34.7平方米。若从刚需角度来看,常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。

2012年底,常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外来人口,扣除本地户籍人口外出半年以上的人口)总量达468.68万人,而2010年常州全市常住人口为459.20万人,2012年人口比2010年增加了9万人。而2011年常州市区住宅新增供应量568.17万平方米;2012年常州市区住宅预计新增供应量538万平方米,即便新增的9万人都成为常州的刚需市场,两年新增的一千多万平方米的住宅供应量,还是显得过于庞大。

住宅地产还不是最严重的,商业地产的泡沫才让人感觉到危机四伏。

“如果真要说危机,我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商告诉记者,住宅销售的压力其实不算太大,但商业物业已明显供过于求,现在大商场普遍生意不好,在建的城市综合体还有十几个。

据当地中介机构统计,目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个,并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

大量的商业地产竞争,导致大商场里的商户经营惨淡。“现在常州的大商场生意都挺一般的,如果是散售的就更不用说了,基本上是一塌糊涂,”吾悦广场里一位商户告诉记者,“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等,将来万达[简介 最新动态]还要进来,竞争将更加激烈。”

记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现,不少商场的打折幅度已经低至3~4折,即使在周末,人流量还是不多。

支柱产业转投地产

2月17日,常州本地媒体《常州日报》也对当地地产业在常州市产业中的比重过大,表达了担忧。“从2012年度星级企业榜单,也看出常州产业的短板:工业企业中,产业偏‘重’;服务业中,地产公司占了重头。在此次服务业五星企业榜单33家服务企业中,地产置业公司依然超过20家,占60%以上。”

常州市的五星级企业是所有企业中纳税额最高的企业,其标准是根据当年上缴入库税金额评定企业星级。得分前10名且上缴入库税金5000万元以上(含5000万元)的企业,评为“五星企业”;服务业五星级企业榜单中,房地产业连续几年都占据着绝大比重。

常州有关人士认为,房地产企业独领风骚,一方面显示出常州房地产业的实力,但也反映出常州现代服务业发展不均的现状。

常州市人民银行中心支行郑文清在其论文《地方财政收入对房地产业依存度的分析与探究——基于江苏常州的实证分析》中写道,常州市房地产业税收占地方税收收入的比重自2007年以来一直保持在20%以上,最高时曾达30%以上,在地方财政收入的比例中,也保持在10%左右。而常州市的土地出让收入,近几年以来也长期保持在地方财政收入的40%以上。例如,2010年常州市的土地出让收入达到271.94亿元,当年其财政收入为643.17亿元,前者占后者的比重达到42.28%。

2012年,北京、上海等一线城市的土地出让金大幅下降。而二线城市常州跻身前十,位于榜单第五位,土地出让金总额为216.41亿元,涨幅比2011年同期超过80%。

从签约价格上看,2012年1~11月常州住宅或商服用地出让金额2543700万元,相较于2011年1~11月出让金额1955643万元上涨了588057万元,同比上涨30%。

而在前两年兴起的由一线城市转战二三线城市的热潮中,大量知名房企纷纷在常州“攻城略地”。星河地产于2009年首次进入常州,便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地,类似情况也发生于绿地集团[简介 最新动态]、绿城集团[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态](000024.SZ)、九龙仓、华润置业等众多知名房企。

“当时,大家都很乐观,有种‘大跃进’的味道,常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”常州一位开发商告诉记者。

常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示,当年武进区共出让经营性用地31块,其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地,绿地集团联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地,出让面积约25万平方米。

根据约两年的开发建设周期,这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市,集中供应带来的高库存,让开发商面临不小的压力。与此同时,过去几年间,招商、金地、恒大、龙湖、世茂、绿城等国内一线开发商也已集体涌入常州。

2012年下半年,万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地,这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。

2012年9月,万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块,这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体,规划建筑面积达60万平方米。2012年10月,雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块,出让面积达17万平方米。据悉,雨润预计将投资55亿元,打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。

产业升级OR地产升级?

“对于人口规模预判的不准确,城市总体规划的不完善,住宅地产没有与其他产业进行很好的配套,这或许是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”上海社科院城市化发展研究中心主任郁洪胜如此评价道。

郁洪胜认为,由于国外经济不景气,一直走外向型经济发展路子的常州,其部分优势地位在逐渐被取代,此时的产业转型应立足于其优势产业的做大做强,而非以房地产业来吸引人。

实际上,常州已经成为长三角重要制造业基地,但河海大学区域经济研究中心主任、新华社特约分析师刘奇洪认为,常州经济发展中遇到两方面的困境与挑战:一方面,中国已不是短缺经济时代,生产能力过剩已成为常态,常州传统产业发展已遭遇总量过剩的挑战;另一方面,随着原材料、燃料价格的上涨和环保“门槛”的抬高,常州一些支柱产业,如化工、冶金、纺织、机电等,已面临“高成长期”、正遭遇“高成本期”挑战。

另外,随着高速交通网络构建,高端产业跳跃式转移成为常态,常州引进高端外资产业优势日益减弱。

在刘奇洪看来,当前常州内部要素存在不少劣势。一是产业结构不合理。第二产业比重过大、发展水平不高,没有千亿级产业集群;第三产业比重过小,现代服务业,尤其生产性服务业发展水平严重偏低。二是企业“大而不强”。在整个产业链的研究、设计、开发、品牌创造、加工制造、营销、供应链管理、应用软件、系统咨询等环节中,常州企业大多处于附加价值最低的加工制造环节。

在这样的情况下,常州迫切需要进行产业转型升级。刘奇洪表示,“创新发展模式,实现常州城市转型和产业升级是常州实现发展目标的关键。”

“过去,苏南地区是以产业集群的飞速发展吸引企业和人员的入驻;如今苏南仍然需要靠产业升级来保持领先地位。靠发展地产,靠吸引苏沪宁的人员来扩大城市化,或许是一个本末倒置的选择。”刘奇洪说。

河南鹤壁新区:20年发展成“睡城”

以煤炭化工为产业支撑的河南鹤壁,为了应对因煤炭开采而出现的采空区问题,早在1992年就开始在老城区40公里外的地方建设新区,是河南省第一个建设新区的地级市,这个新区成为现在的淇滨区。

然而,《中国经营报》记者调查发现,这个建设历史已经长达20多年的新区,到目前为止,还是个空心之城,变成了“睡城”。

不仅如此,本已十分冷清的新区还在继续扩张,根据河南省委、省政府最新批复的《鹤壁新区建设总体方案》,鹤壁新区规划面积约130平方公里,这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积155平方公里大体相当。

空心新城

鹤壁商业等服务业发展十分缓慢。2011年,鹤壁第三产业占GDP比重仅为17.5%。

鹤壁姑娘张环丽花了几十万元在淇滨区银兴广场购了一套商铺,这里曾被宣传为鹤壁市的新商业中心所在。但是在开发商迟迟不肯交房的情况下,张环丽逐渐对在这里做生意失去了信心。

银兴广场仅商铺就有2000个,而在它的东边则有一个家具广场,西边有一个规模超过它的裕隆商业广场,在北边还有一个刚开业的中凯商业街。记者走进银兴广场,发现约有30%的商铺还是空位,而营业的商铺也大都生意惨淡,偌大商场鲜有人影。

银兴广场是鹤壁市继多个商业中心之后新开发的一个新中心,当地人也不看好这些新建大商场的市场表现。记者发现,另一个电器商城在过去几年间几次易手,原因是“没多少人去那儿买东西”。

与破旧但热热闹闹的老城区相比,淇滨区则显得冷冷清清。

依靠煤炭发展起来的鹤壁辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区。其中山城区和鹤山区是老城区,而新城区是淇滨区。

2010年鹤壁市的常住人口分布数据显示,鹤山区为13万人,山城区为23万人,淇滨区为27万人。由于新城区产业还未发展起来,约有20万鹤壁淇滨区居民,在每天早上五六点、下午3点多钟乘坐一个小时的班车到40公里之外的老城区上班,其中大部分是煤矿工人,他们原本居住在老城区。

接受记者采访的鹤壁多位政府官员并不否认鹤壁市产业基础较弱。除煤炭、化工之外,真正能支撑鹤壁经济发展的并没有多少企业。而即便是煤炭也在最近两年受累于煤炭价格向下走势。鹤壁市规划局办公室工作人员尹军涛坦言:“鹤壁市的产业比较单一,龙头产业不多,很多还是传统产业比较多一些。”

记者查阅鹤壁市城市规划,其空间发展方向是“鹤壁—淇县一体化”,官方称之为鹤壁大新区。而在其中几乎没有任何产业在内,清一色是地产和相关生活配套项目。

《鹤壁市2011年国民经济和社会统计公报》数据显示,2011年鹤壁三产比重为11.0 71.5 17.5,其工业占GDP比重高达71.5%,而其主要工业都集中在老城区,可以推测新城区几乎还是一座产业空城。

据了解,鹤壁市居民生活水平较低,购买力不强,统计数据显示,鹤壁市城镇化率较高但城镇居民收入却较低。2011年鹤壁市城镇化率为49.76%,城镇化水平在河南省18个地市中居第三位。但2011年城镇居民人均可支配收入为17254.54元,低于河南省年均水平940.26元。上述原因让鹤壁商业等服务业发展十分缓慢。2011年,鹤壁第三产业占GDP比重仅为17.5%。

产业与人口严重脱节

鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区,而人口大多居住在南部。

鹤壁的“心脏”几次移位。

最早的一颗“心脏”是煤炭,靠煤矿集聚起来的人口成就了鹤壁市的存在,生活在山城区,以及不远处的鹤山区。随着城市人口增多对空间需求的增大,老城区地处山脚一隅的局限开始显现。而最重要的原因在于老城区周边许多采空区,不适宜建设,即便建设也是成本巨大。

在这样的情况下,建设新区是最容易的,也是性价比最高的解决之道。趁着20世纪90年代初期的全国大兴开发区热潮,鹤壁市于1992年在距离老城区40多公里处划了一片地开始建设新区,成为飞城,因临近淇河被命名为淇滨区。这也是河南省首个建设新区的地级市。

当年编制的《1995年至2020年的城市空间发展规划》显示,到2020年,鹤壁市城市空间规模达到38平方公里。然而截止到现在,鹤壁全市城市空间规模已经达到了34平方公里,其中淇滨区建成区面积已达到29平方公里。

鹤壁市规划局办公室工作人员尹军涛告诉记者,土地利用超预期的事实,在于鹤壁市淇滨区土地利用率不高。

这也正是鹤壁人口密度极低的原因:市内许多是五六层高的楼房。许多单位有着在大多地市罕见的大片绿地,以及许多待建空地。

对土地的超预期使用,让鹤壁市不得不在2007年对规划进行修编,向南发展,鹤壁新区不得不继续把饼摊得更大。根据河南省委常委会研究通过的《鹤壁新区建设总体方案》,鹤壁新区规划面积达到130平方公里,这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积155平方公里大体相当。

从规划图上看,鹤壁城市总体是自北向南伸展的长条状。这是一种非常尴尬的空间格局:鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区。而人口大多居住在南部。产业和人口严重脱节与分离。

尹军涛说,鹤壁的城市向南发展也是无奈之举。“西边是高铁线,高铁外围又有南水北调工程,而东边则是京港澳高速,北边是工业企业集中地,且与安阳汤阴县接壤。鹤壁的空间发展选择要么是将北部产业区‘包围’在城中,要么就是选择一直向南。”

“西边是高铁,东边是京港澳高速,往北是安阳境内。这都是发展的屏障,要突破这些屏障,涉及供水、涵洞、交通的设计,成本将很高。而且要跨铁路,还涉及需要跟铁道部协调的问题,协调起来很麻烦。”尹军涛说,“我们已经没有选择,只能向南边发展。”

在鹤壁的整体发展战略中,老城区尽管还分布着大量煤炭资源,但随着不断的开采,煤炭资源也逐渐趋于枯竭。城市发展价值逐渐缩小的现实让老城区成为一个“弃儿”的角色,但缺乏产业的局促又在一定程度上威胁着淇滨区这个宠儿肌体的健康。

孤单的“总部经济中心”

130多平方公里鹤壁经济中心的重担,光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄。

在大力发展地产和相关生活配套项目的同时,鹤壁新区目前发力的一个重点即是打造“总部经济”,“9+1”就是其中最具象征意义的产物。所谓“9+1”,是指9栋地标性建筑加上一座会展中心。而“9+1”的位置在淇河边上,从4年前开始着手征地、规划,并沿着河岸修建了10座漂亮的厕所、音乐喷泉及一处人工沙滩。

这处颇具象征意义的地标建筑,承载着鹤壁市打造区域性中心城市、展示城市高端形象、拉动鹤壁新一轮发展投资引擎的重任。但是,鹤壁市的经济社会发展现实决定了这是一步冒险之举。

9栋地标性建筑高约30层,其中有3座的造型灵感分别借鉴了鹤壁市淇河鲫鱼、冬凌草及莲鹤方壶3种特产。而会展中心的外型设计干脆参照当地的“填丝鸭蛋”。此外还有一栋龙门大厦,可以看作央视大楼的mini版——将两栋楼建成后,在上部用钢构连接起来。

这些定位于高端商务办公的写字楼,外型时尚摩登且造价不菲。在记者接触到的鹤壁当地人眼里被认为有些脱离实际。

一位不愿具名的人士说:这里距离市区太远,而鹤壁市内的公司,一栋楼就给装下了。

60岁的村民董德中是大董庄的村民,在他看来,“9+1”的“繁荣”牺牲了他的生活以及他所在的村庄。这个1000多口人的村庄是附近多个被征地的村庄之一。

董德中对未来显得有些无奈,言语中透着一种压抑的恼怒。村里大多数人的土地因“9+1”的建设而被征,离开了土地意味着需要重新谋生活。对年轻人来说,这根本不是问题。可对他这样拥有60岁年龄的人来说,找工作是件难事。

而一旦搬迁,意味着生活成本将大大增加。政府称不超过40平方米,将按照每平方米2000元的成本价卖给拆迁户;超过40平方米将按照市场价卖给拆迁户。而政府对每平方米房屋的拆迁补偿为290元。这意味着要买房需要再贴钱,这是一种无法逃避的被政府规划好的命运。

在他们村庄东边,一块长满麦苗的土地在2013年春节前被强推,记者被告知这是淇滨区政府将来的搬迁用地。政府希望以此带动城市的发展。

虽然在政府眼里,这是一片欣欣向荣的发展之地。但是出租车都不愿意来这里,其中一位出租车司机向记者解释了不打表直接收取正常行程价格2倍费用的原因:“不是我们把钱看得太重,而是因为这里太偏远。”

不管怎样,在官方口径中,“9+1”以一种引领鹤壁城市发展战略的高昂姿态存在。远远看去,大片麦田将“9+1”衬托得形只影单。130多平方公里鹤壁经济中心的重担,光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄。

出路:完善保障房体系

建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。

《中国经营报》:未来将有大量的农民涌入城市,他们需要住房,也需要工作,还需要融入城市生活,要真正实现“人的城镇化”还需要注意哪些问题?

杨保军:在城镇化大背景下,保障房建设将成为各级政府不得不面对的问题。对于进城农民来说,他们的刚需就是支付得起的住房,而不是建设高档住宅、别墅。不过,这种房子无论是地方政府还是开发商都不愿意建,因为收益比较低。

我们应该首先解决那些已经进城很多年、在城市有稳定工作、并且愿意长期留下来的这些人的住房问题,新型城镇化必须要解决这部分人的住房问题。建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。

吴新坚:目前我国的房价大大超过农民以及工薪阶层的收入水平,新型城镇化需要进城农民有房住,还需要他们融入城市生活,这个方面需要各级政府建立和完善保障房体系。

苏培科:新型城镇化一定要避免重蹈以往“圈地运动”的覆辙,不能把城镇化作为政绩,在推进速度上不能再搞竞赛。地方政府在吸引农民进城的时候一定要有主要产业的支撑,有了工作进城农民才能真正融入城市。同时,新一届政府需要坚定不移地调控房价,并及时推进收入分配体制改革,缩小收入差距。

政绩考核机制惹的祸

对土地财政的依赖与现有的政绩考核模式相交织,是造就空城鬼城的根本原因。对于市长市委书记而言,城市是彰显政绩的最佳舞台:每个领导都想在自己的任期内,使城市的面貌越来越现代化,评价一个政府官员是否有能力,在很大程度上也看其为城市做了怎样的改观,尤其是表面视觉上的变化。

这使得生长在全国各地的空城鬼城的发展模式如出一辙,将政府部门从老城搬迁到新城区,依靠政府中心搬迁的模式带动区域发展,美其名曰“政务新区”。从城市形态上看,新区的政务中心旁多半环绕着人造湖泊、大广场,以及一栋栋的住宅楼和写字楼……对于地方政府而言,低买高卖,政府部门的土地是划拨的,住宅和写字楼的地价房价却是按照市场定价的,既有光鲜的城市形象,又有亮丽的GDP数据,还有大笔的土地出让金收入,怎么看都是不赔本的买卖。

在这场狂热的造城运动中,地方政府和房地产商奋勇前进,房地产投资投机者也不甘人后。近年来,货币贬值,住宅市场中的投资性需求也旺盛起来,不仅在一线城市,二三线城市亦如此,这种需求并不看重房子本身的好坏,居住环境的优劣,区域发展潜力的大小,只是为了转手谋利。

中国的房地产业正在堕落为一个击鼓传花的游戏,地方政府、房地产商、房地产投机者都试图在鼓槌落下时分一杯羹。地方政府过度追求形象工程,沉迷于GDP竞赛的造城运动,使得中国的城市化和经济发展对土地财政产生严重的依赖,空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。

然而,这种发展模式必然是不可持续的!因为城市的发展缺少产业支撑。在规划和建设新城的过程中,地方政府并没有很好地考虑导入产业,区域内的就业机会很少,人们居住在此工作在彼,非常不方便。很多不发达地区产业基础薄弱,地方政府造新城也是硬着头皮上马,明知不可为而为之,无法引入足够的产业,大量房屋建好后只能任其空置,长此以往,必然债台高筑,难以为继。

城市化是经济发展的自然结果,是人口从乡村转移到城市,城市规模不断扩大,城市产业自然转型的过程,这是人口、土地、经济和生活方式等多方面转变的自然过程。很多地方却错误地把城市化看作促进经济发展的手段,依靠大量资本建设的城市,收获了GDP数据,却无人居住、无产业可发展,是对社会资源的巨大浪费!

据统计,中国内地大中城市人均综合用地已超过120平方米,对照国际上的大都市,东京人均综合用地仅78平方米,中国香港才37平方米。与日本的快速发展时期相比较,中国GDP每增长1%,对土地的占用量差不多是日本的8倍。只执着于土地扩张的城市化,不仅造就了空城鬼城,也是低效粗放的城市化。

要改变这种现状,从技术层面而言,有许多方法,比如严格控制城市扩张规模,小规模出让土地;完善硬件配套,改革户籍制度,吸引更多的移民到新城区居住;创造有利于实体经济发展的城市投资环境,而非把全部的重心都寄托于房地产业和固定资产投资……然而从战略层面而言,只有一种方法,那就是改革现有的政绩考核模式。

鬼城空城在全国蔓延,源于各地对土地财政的依赖,根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标,使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设,空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型,结构在调整,但来自上级的政绩考核机制未能同步转型,对GDP、固定资产投资、招商[简介 最新动态]引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。考核机制如果不能实质性地转变,必然导致地方官员新瓶装旧酒,换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道,板子不仅仅要打在地方政府身上,更需要改革政绩考核机制。

人气是新城之魂

作者为中国区域经济学会秘书长、社科院工业经济研究所工业布局与区域经济研究室主任

现在,新城运动已经深入到了县城,在城市新区出现楼盘空置成为一种很普遍的现象。一线城市的情况可能会好一些,二三线城市更加严重。

我们应该认识到,在城镇化的过程中,适当超前发展房地产有一定合理性。特别是新城建设,不同于老城区改造过程中出现的回迁房项目,回迁房项目的情况是房子一盖起来,就会有人入住。新城建设不可能等到人都进来了再建房子,从征地拆迁到建设启用一般也要三五年。

现在的关键问题在于,城镇化过程中的新城建设,无论是规划设计,还是实际的建设步伐,都显得太过超前了。一些城市希望在未来几年扩张一倍的人口,同时,建设相当于目前城区一倍甚至两倍的新城,但政府的愿望并不能决定人口流动的方向和速度,因此一些地方出现空城、鬼城在所难免。

按照最近几年的经验,城镇化率每年提高一个百分点的目标是可以期待的,有些地方却规划城镇化率每年要提高两个百分点甚至更高,按照这种意愿制定的城镇化发展规划,肯定要出问题。我们需要加强新型城镇化的科学规划,人口转移的目标、城市扩张的规模、土地出让的计划、产业布局等都要协调起来统筹考虑,不能拍脑门一味追求大干快上。

另一个关键问题在于,新城建设必须与产业培植同步进行。我国过去的经验是,先发展产业,产业发展起来了自然会形成人口的流动,然后城镇化也得到发展,城市功能不断完善(一些钢城、煤城等资源型城市尤其如此)。现在,很多地方都出现了为了城镇化而城镇化的倾向,这就是诸如鄂尔多斯康巴什这样的地方,房子建起来了,人气却不足的原因所在。

很多地方老城区已经没有多少发展空间,特别是一些历史文化名城、古城,出于保护的目的,在老城区之外建设城市新区,也是国际上通行的做法。不过,必须注意的是,在开发新城的过程中,需要根据自身的基础和资源禀赋,进行产城融合,特别是同步规划建设“社区”和“园区”。一边建房,一边招商引资、引进企业、发展商业,才能聚拢人气,才能有效避免空城、鬼城的现象。

此外,还应该关注进城农民的职业培训。新型城镇化不仅要把农民吸引进城,让他们在城里有房住,还要让他们在城里有事做,而且还要胜任自己的工作,还需要向他们提供机会均等的公共服务和社会福利,这样才能真正实现进城农民的市民化。这就是目前学界的共识——新城城镇化的核心是人的城镇化的真正内涵。

要实现“人的城镇化”,必须完成进城农民的四大转变:一是职业的转变,由农业进入非农产业,从务农种地变为务工和从事服务业;二是居住地的转变,由分散的农庄到集中的城镇小区;三是身份的转变,由农民变为享受城市公共服务和社会福利的市民;四是生活方式的转变,由闲散自在的田园生活转变为行为高度约束的文明城市生活。

相对于城里的工作岗位来说,进城农民的文化素质和技能将是一个大问题,目前普遍存在的“用工荒”“技工荒”,很大程度上反映了城市转型升级对用人素质的更高要求。要实现新型城镇化,进城农民必须能够胜任城镇提供的工作岗位,而城里的工作岗位所需要的学历和素质相对要高很多,因此,针对进城农民的职业培训也将成为新型城镇化的一大挑战。

总体上,我们认为推进新型城镇化,让进城农民融入城市生活,不仅要解决户籍制度、产业培育、住房建设等问题,更要重视教育培训提高“新市民”文化素养这些深层次的问题。

鄂尔多斯如何破解“四大皆空”?

在高速发展的背后,现在的鄂尔多斯却出现了“四大皆空”:煤炭挖空、地挖空、人走空、财散空。鄂尔多斯为了解决这一问题,也想尽办法把人留下来在鄂市创业、投资、生活、消费,但结果却造就了一个康巴什“鬼城”。

鄂尔多斯这个严重依赖煤炭资源发展起来的地区,应该如何破解“鬼城”魔咒,实现产业结构的调整,如何实现非煤经济与区域的和谐发展?就上述问题,《中国经营报》约请相关专家进行深入分析其教训及突破路径,以期为目前不断蔓延的新“鬼城”所借鉴。

花钱买不来现代化

《中国经营报》:按照鄂尔多斯市政府公布的数据,该市2012年实现了3700亿元的GDP、820亿元的财政收入,相较2011年,GDP仍然保持着高达至少13%的高速增长,但财政收入增速由原来的48%增长率下跌为不足3%。如何解读这样的数据变化?

段连敖:一方面,鄂尔多斯的GDP能够在2012年保持高速增长,说明地方经济仍然是以资源型经济为支撑。另一方面,地方财政收入不再像以前那样保持高速增长,说明地方政府也正在进行一系列的调整。

陈耀:数据说明,鄂尔多斯正在通过财政手段支持非煤经济的发展,比如政府通过对税收的调节让利于私营经济,让利于非煤产业。此外,在产业结构调整中,制造装备业的投资可以迅速拉动GDP的增长,但在当前转型时期还没有产生收益,有一个阵痛期。

任国刚:对于鄂尔多斯来说,现在依然是资源主导型经济结构,新的经济增长点——非煤经济需要较长的培育周期,同时煤炭业发展正处于一个快速增长期,因此,在现阶段可以说是“一个在走,一个在跑”,还难以做到步调一致,经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

《中国经营报》:按照鄂尔多斯政府的计划,到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。为此,该市大力招商[简介 最新动态]引资,正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业,但是也遭遇了资源换项目的尴尬。那么鄂尔多斯市应该如何发展非煤经济?

段连敖:为了发展非煤经济,内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府都想了很多办法,出台了许多政策,比如资源换项目,总体来说推进都是非常好的,目前鄂尔多斯工业园区引入的资金就超过3400亿元。但不排除个别项目或者企业是为了套取煤炭资源作为出发点,比如华泰汽车拿走了超过10亿元的煤炭资源、圈了土地,项目却落空了。因此,我们需要反思资源配置的方式,尽量避免为了发展非煤经济而走许多弯路。

于光军:内蒙古在产业结构调整上有一个巨大的误区:认为花钱可以买来一个现代化。所以才会大规模建设新城、引进项目,而不管是否符合地方经济的客观现实。如果不吸取以前的教训,那么就无法取得长远的发展。鄂尔多斯不能依托资源去盲目发展一些所谓高端的项目,违背市场规律。比如当前鄂尔多斯发展云计算,虽然是高端技术,但是这样的选择比较符合市场,因为有低成本的电力来支撑,这是其他区域所没有的优势。

任国刚:首先,经济结构的调整肯定需要相当长的周期,短期内肯定会出现阵痛。其次,资源开发拉动经济发展的模式具有很大的惯性,必须顺势而为。再次,在发展非煤经济的试验和探索中,需要及时总结,避免走弯路甚至上当受骗。比如资源换项目,华泰汽车的教训一定要吸取。但在其他产业选择上,可以用低廉的电力价格优势,培养一些新型的企业或者产业出来。

破解鬼城危机需产业支撑、人口聚集

《中国经营报》:为了破解“鬼城”现象,鄂市在城镇化的道路上应该注意哪些问题?如何推动金三角呼包鄂的整体崛起?

陈耀:房地产与信贷危机是联系在一起的两个问题,如果没有科学推进城镇化,最后就会出现康巴什那样的后果。但城镇化是一个非常好的途径,可以实现人口的相对集中,尤其是鄂尔多斯以及内蒙古自治区,过去人口都是分散居住,通过城镇化的集中后,可以促进需求,培育新产业。但城镇化还需要支撑产业发展的条件——城市就业新岗位的培育,而不是简单的集中。

目前,鄂市在呼包鄂金三角的聚集度不高,尤其是三地尚未形成真正的城市群,没有城际快速铁路支撑,没有实现资源的高效配置,我们才看到康巴什30多平方公里住五六万人的窘况。所以,只有实现金三角整体城市规模的扩大、人口规模的高度集中,才可以吸引更多投资,也可以为首都经济圈减压。

于光军:鄂尔多斯未来一个比较大的机遇可能在于“呼包银榆经济区”。最近,继关中—天水经济区之后,西北地区第二个大型跨省经济区方案——《呼包银榆经济区发展规划(2012—2020年)》已经获得国务院的批复。在这个“经济区”,鄂尔多斯可能会被定位为其他城市的能源支撑之地。

但国家对鄂尔多斯的功能定位可能还是资源供给。这意味着,鄂尔多斯正在大力发展的装备制造业、IT产业等新兴产业都有可能因为“呼包银榆经济区”的规划和建设,伴随城市与城市之间距离的进一步拉近,最终被其他城市横刀夺爱。

(汉网)

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·鄂尔多斯为何建鬼城

一月超七成城市房价上涨 党报称无大幅反弹基础


本报北京2月23日电 (记者朱剑红)据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据,1月份,70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个,占比为75.7%;二手住宅环比上涨的城市个数为51个,占比为72.9%。虽然新建商品住宅环比上涨城市个数比去年12月略有减少,但同比上涨的城市个数比去年12月有所增加。二手住宅环比和同比上涨的城市个数比去年12月均有所增加。

据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的分析,1月份,不同城市房价变化呈分化状态,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,房价上涨较多。如北京、上海、广州和深圳等一线城市环比涨幅有所扩大,环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%,比去年12月份分别扩大1.1、0.6、0.8和1.1个百分点。与此同时,在二、三线城市中,桂林市新建商品住宅环比销售价格连续3个月下降,海口、南宁和无锡等城市则连续两个月下降。

刘建伟分析认为,多种因素影响1月份房价上涨,主要有两个方面:一是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果,现阶段优惠促销力度削弱甚至取消;二是担心房价进一步上涨,导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强,拉动了性价比较高的住宅价格上涨。

刘建伟表示,截至2012年底,全国住宅待售面积为2.36亿平方米,同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米,月均销售0.8亿平方米的规模估算,库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。因此,住宅市场供求总体是平衡的,房价走势趋于稳定是有基础的。随着国务院常务会议研究部署的政策措施的迅速推进和有效实施,影响去年四季度以来房价上涨的动力将会减弱,房价尚不具备全面大幅反弹的基础。

谁动了我们的房价?房产调控该调的是思想! 

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中国政府的“宏观调控”措施的效果从来没有像这一次“房价调控”的效果这样糟糕——不仅“调控”的严厉程度是空前的,甚至在“宏观调控”的口号下政府直接干预到了微观领域,而且调控数年,至今没有人敢说已经“初见成效”,更不用说达到“目标”了。



这一次“房价调控”有目标吗?



开始是有目标的,即“抑制部分城市的房价过快上涨”。这个目标其实早就实现了。



但调控的目标后来改了,至于改成什么了,没有人知道。我们只知道,政府动用了一切可以动用的行政手段,不允许一线城市的房价继续上涨(只差直接宣布“房价上涨违法”了)。



“调控”原本就是一个临时性的措施,但由于没有人知道调控要持续多久,于是“调控”就变成了一个永久政策:政府从此要冻结中国的房价,不允许最高房价在目前的水平上上涨一步!



如果这真的就是政府的政策目标,结果将会非常糟糕。唯一比这更糟糕的是,我们不知道这是否就是政府的政策目标。政策前景不明朗,市场就不会有信心。



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